최명수/ 마을변호사, 묘량면 출신

뜨거운 햇빛아래 농작물이 알찬 성장을 더해가는 계절입니다. 안녕하십니까 영광군 마을변호사 최명수입니다. 저는 영광군 묘량면에서 태어나서 자랐고 부모님께서도 현재 이 지역의 터전에서 농사를 지으시며 여생을 보내고 계십니다.

법무부에서 마을변호사제도를 마련하고 시행한지 벌써 6년의 시간이 지났지만, 우리 지역 군민들께서는 아직도 전문적인 법률 서비스 혜택을 누리는데 주저하거나 쉽게 문의하지 못하고 있는 것 같아 안타까운 마음을 금할 수 없습니다. 여러 가지 이유가 있겠지만 전문직으로 불리는 변호사들이 스스로 문턱을 낮추고 친절하게 다가가지 못한 점이 무엇보다 크다는 점에 대해 스스로 반성하게 됩니다.

최근 상가 임대차 권리금과 관련한 주요한 2개의 대법원 판례가 있어서 소개하고자 합니다. 권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 상가 임대차 관련 권리금에 대해서 상가임대차보호법의 개정으로 20155월부터는 동법 제10조의 3에 권리금 규정이 생겼으며, 권리금을 보호하는 규정이 명문화되었습니다. 또한, 20181016일부터는 동법 제10조 제2항이 개정되어 임대차 최장기간이 기존 5년에서 10년으로 변경되었습니다

먼저, 대법원 2019. 05. 16. 선고 2017225312 사건에서는 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지에 비추어, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5을 초과하여 임차인이 같은 법 제10조에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다라고 판시하였습니다.

위 사안에서 대법원은 상가 임차인의 전체 임대차기간이 5년을 초과했다는 이유로 임대인이 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결을 파기하고, 최장 임대차 갱신기간까지 만료한 상황에서도 임대인에게 임차인의 권리금 회수기회를 주어야 하고 그렇지 않았을 경우 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상의무를 부과하였습니다.

하급심(1심과 2)의 판단 중에는 임차인이 최장 임대차 갱신기간인 5년을 채우지 않았음에도 임대인이 임대차 계약을 해지할 경우에는 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부과하였으나, 임차인이 최장 임대차 갱신기간인 5년을 초과한 경우에는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판결한 사례가 많았습니다. 그러나 위 대법원 2019. 05. 16. 선고 2017225312 사건 판결과 현행 법률에 따르면 임차인이 10년의 임대차 갱신기간을 만료할 경우에도 임대인은 임차인에게 권리금 회수의 기회를 주어야합니다.

두 번째로, 대법원 2019. 07. 04. 선고 2018284226 사건에서는 상가임대차보호법의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차보호법 제10조의4 1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하였습니다.

위 사안에서 대법원은 원고(상가임차인)가 피고(임대인)를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다.’고 판단한 원심을 파기하였습니다.

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미합니다. 이와 같은 권리금 계약을 통해 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 임대인에게 반드시 새로운 임차인을 주선하는 절차가 필요하였습니다. 그러나 대법원 2019. 07. 04. 선고 2018284226 사건과 같이 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

앞서 설명한 2가지 대법원 판례는 임차인의 권리금 보호를 위한 전향적인 입장을 취한 것으로, 개별 사안의 경우 예외적인 사유가 있을 수 있고 임차인이 권리금을 회수할 때에는 기타 여러 조건을 갖추어야 합니다. 따라서 임대차관계에서 권리금 분쟁이 있는 경우 반드시 법률전문가의 조언을 구해야 합니다.

제가 영광군 지역에 연고를 두다보니 각종 송사에 관여하는 부분이 있습니다. 변호사들은 의뢰인의 고민을 들어주고 그들의 권리주장에 부족함이 없도록 법률적인 조언을 하다보면 상대방으로 하여금 예기치 않은 상처를 주게 되는 것 같습니다. 변호사의 직업상 불가피한 면이 있다는 점을 널리 양해해 주시길 부탁드립니다.

뜨거운 여름을 이겨내기에도 벅찬 어르신들께서 구부정한 모습으로 구슬땀을 흘리시며 논과 밭에서 일하시는 모습은 삶에 대한 깊은 성찰과 말로 표현하기 어려운 존경심을 우러나게 합니다. 무더운 여름 잘 이겨내시고 항상 건강하시길 기원합니다.

저작권자 © 영광신문 무단전재 및 재배포 금지