임대차계약서 분실해도 변제권리 있다

문)저는 주택을 임차하면서 확정일자도 받아두었는데, 계약당시는 선순위 근저당권이 설정되어 있었지만 그 주택의 가격이 저당권의 채권최고액보다 훨씬 높았으므로 마음놓고 거주하고 있었습니다. 그런데 최근 집주인이 사업에 실패하면서 저보다 후순위인 근저당권자가 위 주택을 경매 신청하여 저는 법원경매계에 권리신고 및 배당요구를 하기 위해 임대차계약서를 찾았으나 분실했는지 찾을 수가 없는데 이 경우 저의 우선변제권은 소멸하는지요?



답)주택임대차보호법에 의하면 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다. 따라서 귀하의 경우는 위의 요건을 갖추었으므로 후순위 근저당권자나 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 받을 수 있다 할 것이다. 임대차계약서를 분실하여 계약서의 구체적인 내용 및 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 걱정하는 것으로 보입니다.

그러나 임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자 발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다. 판례가 있으므로 이런 확정일자를 받은 사실의 증명과 임차기간 및 보증금의 액수 등에 관한 임대인의 진술서 등을 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하면 우선변제를 받을 수 있을 것이며, 만일 배당에서 제외되면 배당기일에 참석하여 배당 이의의 진술을 하고 1주일 내에 소를 제기하여 다투어 볼 수 있을 것입니다.



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