현재의 부동산은 한마디로 침체기가 시작되었다.

현재 경기 침체 위기설이 많다. 반등한다 등 여러 의견이 있으나 현재의 상황을 정확히 보아야 한다.

현재 전국의 아파트 실거래가와 거래량을 보아야 한다. 서울은 거래량은 10%로 줄어들었고, 아파트값은 역대급으로 하향되고 있다. 미분양을 보면 전국에서 지속적으로 증가하는 추세이다. 현재 주택 시장은 적정 안정을 위한 적정 미분양 물량이 7~8만호인데 현재 11만호로 정부에서 3~4만호를 구입할 예정이다. 대략 구입가는 시세의 6~70%일 것으로 예상된다.

보수 정부의 부동산 정책으로 현재 미분양의 문제는 자체 해결이 가능하다. 하지만 부실 건설 업체를 제외한 우량 건설업체의 물량을 구매할 예정이다. 분양이 되어야 하지만 안되서 문제가 되는 부동산에 대해서 정부의 투자를 통해서 살리는 것이 쉬운 방법이다.(대환 대출) 그래도 팔아야 그 빚을 갚을 수 있는데 대환 대출은 기존 대출보다 높은 것이 현실이다. 따라서 기존이 건설업체 중 부실 업체는 자연스럽게 정리가 될 것으로 보인다.

부동산 시장을 대표하는 다양한 지표들

◆ 입주율과 분양율

현재 큰 문제가 되는 것이 입주율과 분양율이 5~60%에 머무르고 있다는 것이다. 현재 거래량 추이를 보아도 가장 높았던 2015년 2만5천건의 거래량을 보이다가, 현재 거래량은 월 9천건에 불과하다. 전국적인 통계가 그런데 경기도의 경우도 거래량의 상승이 멈춘 상태이며, 서울은 월평균 6천건의 거래량에서 1건대에 머물러 있는 심각한 사항이다.

현재 서울지역은 약세 보합 후 재하락 가능성이 매우 높은 상황이다. 강남 4구의 아파트거래량에 급격하게 줄어든 것을 본다면 전국 어느 지역이든 향후 아파트값 상승은 어려운 것으로 기정 사실화 되어 있다. 송파 강남 지역을 합쳐보아도 하락세는 대동소이하다.

현재 아파트의 거래량 총량에 비해 과거에는 매매 비율이 반 이상이 되어 있지만 지금은 전세 물량이 코로나시대를 기점으로 폭발적으로 늘어났다가 현재도 매매보다 월세나 전세가 매매보다 높은 것으로 나타나 있는 상황이다.

20년도 가을에 부동산 매매를 통해 돈을 벌었던 사람들은 부동산 3법을 통해 ‘이제 돈버는 시대는 끝났다’라고 말했다.

당시 대학생도 부동산 거래를 하는 동아리가 늘어날 정도로 비정상적인 집중이 되었다. 전문가 집단들도 일하는 것보다 부동산 거래가 더 좋다는 생각에 다양한 전문가 집단들도 부동산에 관심이 높아지고 있었다. 그때 부동산 3법을 통해 2021년 선수들이 아파트를 팔기 시작했다. 더이상 대출이 어려워지기 때문이다. 갭 투자가 힘들어지는 상황을 만든 것이다. 갭투자자가 줄어들자 실 거주자밖에 거래를 할 수 있는 사람이 없어지는 상황에서 기존의 부동산을 갖고 있는 사람들은 거주자를 내보내야 하는 상황이 되었으며, 임대인은 새로운 집을 구해야 하는 상황에서 거래량이 유지되고 있었다.

그러던 2022년 초가 되면서 집이 팔리지 않기 시작했다. 집값이 너무 올라가자 집을 구입하려는 사람들이 구매 시기를 늦추기 시작했다. 그러면서 거래량이 급격하게 줄어들고 비어있는 집들이 늘어나기 시작한다. 급전을 구해 구매한 집은 비어있는 기간동안 이자비용이 커지고, 이 부분이 부담이 되자 집을 전세로 돌여 내놓는 상황이 벌어지고, 이렇게 해도 해결하지 못한 사람들은 경매에 집이 많이 나오기 시작했다.

부동산 투자하는 사람들인 이렇게 격변의 시기를 보내고 있다. 그러던 중 올해 2주택자 전세대출을 정부에서 조용히 풀었다. 3월에는 좋았는데 4월부터 무주택자들이 전세대출을 받아 갭 투자를 시작하였다. 그래도 실수요자는 집을 사지 않고 있다. 최근 광주도 전세난이 터질 것으로 예상된다. 집값을 유지하던 대출의 규제가 우리 주변에서 영향을 주기 시작하고 있는 것이다.

◆ 거래가격의 변동폭

서울아파트의 2023년 5월 거래가격 변동추이를 보면, 전반적으로 하락거래가 이루어지고 있다. 언론에서는 다시 반등했다고 보도가 나오고 있지만, 현실은 절대 그렇지 않다.

언론에서 받아 적기 때문에 이런 기사가 나오지만 국토교통부 매매거래자료는 명확히 하락을 말하고 있다. 가장 심각한 곳이 인천인데 입주 물량이 폭발적으로 증가하는데, 인천은 1만2천가구가 매년 보급되면 충분한데 작년 4만1천가구, 23년 4만7천가구이며 24년도 24만가구가 보급될 예정이다. 이미 인천은 부동산 과잉 공급으로 가만히 두어도 아파트값은 하락이 불보듯 뻔하다.

과거 정보에서 임대사업자의 세제 혜택을 주면서 부동산을 공급하기만 하면 집값도 오르고, 임대료도 받을 수 있는 양쪽의 길을 열어주면서 과잉공급에 불을 붙여버리고 말았다. 서민을 위해, 임대시장 안정을 위해서라고 시작한 정책이지만, 결과는 과잉공급으로 공급자와 수요자가 모두 손해 보게 되는 결과를 낳아버렸다.

이런 과잉 공급은 서울, 경기지역에 팽배해있다. 전국 적절물량 대비 광역시 지역은 제주를 제외하고는 적정물량을 초과한 과잉공급지역에 속해있으며, 경매 낙찰가율은 100%를 초과하던 낙찰금액이 현재는 75%로 하락했으며, 경매 물건은 사상 최대의 경매 물건이 나오고 있으며, 낙찰율은 50%를 상회하다가 현재는 39%대로 주저앉았다. 낙찰이 될수록 낙찰가는 계속 낮아지기 때문에 앞으로도 경매물건은 지속적으로 중가하면서 낙찰가와 낙찰률은 지속적으로 떨어질 것이다.

경매를 받아도 경매가 이하로 부동산 가격이 형성되고 있는 것이다. 부동산 정책은 규제완화, 대출완화, 규재+대출완효 및 전세대출확대, 대출+규제완화+전세대출완화+특례보금자리론 확대 등 지속적으로 거래를 부양하기 위한 정책을 내놓고 있지만 부동산 시장은 이제 희망을 잃고 있다.

지인 중에 빌딩만 전문적으로 운영하는 업체 대표(업력 20년)는 현재 빌딩이 날아다닌다고 말한다. 그래서 빌딩의 임대가 줄어들고, 경매에 나오는 빌딩이 많아지면서 빌딩의 가치가 하락하고 있다는 것이다. 상업용 부동산의 경우 현재 수익이 나지 않고 있어 날아다니는 것이다.

하지만 절대 오픈하지 않는다. 이유는 지금 현실이 알려지면 더이상 상업용 부동산에 대한 거래가 줄어들고, 가치는 하락하기 때문이다. 2~3년간은 상업용 부동산은 적자 운영을 면치 못할 것이다.

◆ 부동산 가격대비 소득의 수준

서울의 2인가구 이상 소득분포는 70% 이상이 7천만원 이하이다. 7천 이상 소득자는 30%에 불과하다. 그렇다면 5억을 대출받아 집을 산다고 한다면 원금과 이자를 합해 270만원정도 납입해야 한다. 70%에 달하는 사람들은 감당할 수 없는 금액이다. 시장에 살 수 있는 유효 실수요자가 없어지는 것이다.

한국 부동산 시장의 공급제도와 연계된 시장모형이 있다. 임대료가 높아지면 수익률이 높아져, 거래가 늘어나고, 신규건설이 증가하여 임대료를 결정하는데, 수요가 적으면 신규건설의 임대료가 늘어나고, 수요에 따라 그 임대료는 유지가 된다. 하지만 임대료가 낮아져 수익률이 떨어지면, 거래가 줄어들고, 신규 건설이 감소하여 임대료가 줄어들게 된다. 선순환과 악순환은 임대료의 수준에서 출발하는 것이다.

거래량 상승은 전세가를 높이고, 미분양이 하락한다. 거래량이 줄어들면 전세가가 떨어지고 미분양이 상승한다. 지금의 우리나라 부동산은 상승장인가 하락장인가? 경매의 경매량, 낙찰률, 낙찰가 세가지의 흐름과 동일하다.

◆ 부동산 지표, 경제지표, 페러다임의 변화

평균주택가격이란 원리금상환기한을 지수(내 소득의 25%를 주택 원리금, 이자로 상환)로 만들었는데 노무현대통령 때 162개월까지 올라갔다가 박근혜정부 때 83개월까지 떨어진다. 그런데 문재인 정부 때 129.9개월로 올라갔다가, 현재는 193.6개월이 되었다.

워랜버핏은 코로나 시대의 주식시장을 보고 다시 볼 수 없는 호황장이라고 말했다. 현재 주식을 사는 사람들은 자신이 본 상승장이 다시 올 수 있을 거란 자신들의 생각으로 들어가는 것이지만, 앞으로 절대 그럴 일은 없다. 그때는 전세계에 갈 곳 없는 돈이 풀려 주식시장에 몰려 들어갔기 때문에 이유 없이 주식이 오른 것이었다. 부동산도 마찬가지로 갈 곳 잃은 돈이 몰려 갑자기 올라가 버린 것이다. 하지만 지금은 그 거품이 꺼지고 다시 그때와 같은 상승장은 오기 힘들 것이다.

현재 우리나라는 가처분 소득 대비 가계부채비율이 150을 넘으면 위험한데 우리나라는 지금 206이다. 미국금융위기 때 137%, 일본버블경제 때 150%였는데 우리는 지금 이를 넘어섰다. 피케티 21세기 제본론에서 한나라에 존재하는 모든 부의 가치를 1년동안 국민이 벌어들인 소득으로 나눈 것인데, 이 수치가 높을수록 불평등 심화 및 경제시스템의 문제가 발생하는데 우리 나라는 11.4로 매우 높은 수준이다. 국민 순소득과 국가 총자산에 대한 배율을 보면 일본은 698%, 미국은 480%, 이탈리아는 690%로 버블이 붕괴된 때의 경우를 보게 되는데 우리나라는 670%로 IMF의 경고를 받고 있는 상황이다. 양극화가 심해지고 자산이 위험한 수준에 이르고 있다는 것이다.

◆ 부동산 경기 침체를 의심하는 현상들

하인리히의 법칙, 산업재해예방의 과학적 접근 1:29:300의 법칙, 글로벌 영국파운드화 급락사태, 중국 헝다그룹부도, 크레디트스위스 뱅크런 사건

레고랜드발 금융신용경색, 흥국생명 신용자본증권풀옵션포기, 폐업공제금 지급역사상 최대, 서울경매물건 10월대비 2배증가, 11월 낙찰률 14.3% 역대 최저, 미부냥증가, 거래절벽, 역전세, 처약계약포기, 역월세 사건 발생

경제 위기에는 항상 루틴이 있다.(FRED에서 발표) 실업률이 내려가고, 금리가 올라가고, 물가가 올라가면 침체가 온다. 오일쇼크, 미국 금융발 쇼크, 코로나 쇼크도 동일한 현상이 벌어지고 있다. 결과적으로 2년정도 침체가 될 수 있을 것 같다. 자산 가치가 내려가고 있으니 현금을 갖고 있는 분들은 낮아진 자산을 살 수 있는 기회가 온다.

빅 쇼트 실존 인물의 경고(영화 빅쇼트가 있었다.)

뉴욕에서 금융위기 때 유일하게 돈을 벌었던 팀 이야기

트위터를 할 때 이 사람은 단어만 쓴다. SELL! 그리고 지운다. 이것만 보고 사람들은 주식을 다 팔아버린다. 게임스탑! SELL! 이렇게 쓰면 사람들은 다 따라한다. 지금이 바로 게임 스탑 시간이다.

◆부동산 박사의 조언

모든 투자가 마찬가지이지만 욕심이 과하면 파멸에 이르게 된다. 2~30억의 자산을 형성한 신흥 부자들이 갑자기 망하는 이유는 50억 100억을 보고 무리한 투자를 하기 때문이다. 최근 PF(프로젝트 파이넨싱) 대출을 통해 무리한 투자를 하다가, 사업이 어려워지는 사람들이 부지기수이다. 보증할만한 자산이 명확하지 않은 상태에서 부동산 개발을 하며 무조건 오른다는 생각으로 무리한 투자를 받았다가 부동산 개발이 어려워지게 되고 금리가 올라가면서 어려움을 겪고 있는 일들이 주변에 많다.(향후 2~3년은 현재 같은 금리가 유지될 확률이 매우 높으며, 과거와 같은 저금리 시대로 회귀하는 데는 많은 시간이 소요될 것이다.)

부동산은 주식처럼 공격적으로 투자할 대상이 아니다. 앞에 강의 내용에서 볼 수 있듯이 지금은 부동산 투자에 신중해야 할 때이다. 따라서 부동산 투자는 은행이율보다 조금 높음, 장기적으로 투자가 가능한 룰 안에서 안전하게 이뤄져야 하며, 손실이 날지라도 이를 극복할 수 있는 수준에서 이루어져야 한다.

그래서 지역에서 이뤄지는 장기개발계획이나, 십년이후 재개발 계획 등을 통해 큰 이익보다는 장기적으로 안정적인 투자를 통해 안전한 투자를 하는 방식을 추천한다. 지역사회에서도 장기지역개발계획을 보면 짧으면 10년 길면 그 이상의 계획을 가지고 국토종합계획이 추진되고 있으며, 이에 따라 개발되는 부동산에 장기 투자한다면, 국가의 계획에 맞추어 부동산의 가치가 천천히 상승하는 곳에 투자한다거나, 5~10년을 앞두고 있는 재개발 아파트 개발사업 대상지 중 경쟁력이 있는 지역을 대상으로 하는 장기 투자는 자산의 안전한 보호와 증식을 돕는 대표적인 방법이다.

부동산으로 단기간 동안 높은 수익을 올렸다는 이야기가 주변에 많지만, 그만큼 부동산 투자를 잘못해 나락으로 떨어진 사람도 많다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.

/국형진 시민기자

이 취재는 지역신문 발전기금 지원을 받았습니다.